Conheça as 4 formas de financiamento mais populares no mercado imobiliário.

 

4 formas de financiamento imobiliário

 

1. Minha Casa Minha Vida. 

2. Sistema Financeiro da Habitação (SFH) 

3. Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

4. Pró-Cotista.

 

 

Na hora de financiar um imóvel, muitas dúvidas podem surgir durante o processo. Por isso, nós reunimos aqui os principais questionamentos sobre tipos de financiamento de imóveis para você se preparar melhor na hora de contratar.
 

“A compra de um imóvel vai muito além da questão econômica e financeira, depende do momento de vida. Os ciclos econômicos podem mudar rapidamente”, então, avalie o atual cenário do mercado imobiliário, como estão as taxas de juros e como está o seu planejamento financeiro para fazer um financiamento.

 

Como funciona um financiamento imobiliário?

 

Para comprar um novo imóvel, você tem a opção de financiar por meio de um banco. É como fazer um empréstimo. O banco escolhido irá pagar ao vendedor do imóvel o valor solicitado pelo comprador no financiamento. Depois, o comprador irá pagar ao banco o valor utilizado para quitar a dívida por meio do financiamento.

 

Quais tipos de imóveis posso financiar?

 

É possível financiar a compra de qualquer tipo de imóvel em área urbana: casas, apartamentos, imóveis em condomínios fechados, galpões, terrenos e até imóveis comerciais.

 

Porém, a maioria dos bancos não oferece financiamento para a compra de imóveis rurais, geralmente oferecem apenas opções de financiamento para reformas e outras melhorias.

 

Então é preciso conferir se na instituição financeira escolhida quais são as possibilidades de financiamento de imóveis e quais são as regras específicas para cada caso. A sua escolha do tipo de imóvel ideal depende do que te faz bem e há meios para conseguir uma boa moradia. Confira abaixo quais são os tipos de financiamentos e, a seguir, os sistemas de cobrança e recursos que podem ser utilizados para quitar as parcelas!

 

Quais são os tipos de financiamentos?

 

Há duas modalidades de financiamento imobiliário: Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

 

O que é Sistema Financeiro da Habitação (SFH)

 

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) é um conjunto de regras e instituições financeiras que foi criado no Brasil para facilitar o acesso à habitação e incentivar a compra de imóveis. Ele foi estabelecido pela Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, e é regulamentado pelo Banco Central do Brasil.

O SFH possui algumas características principais:

• Recursos Direcionados: Os recursos financeiros utilizados no SFH são provenientes, em grande parte, dos depósitos de poupança. Isso significa que parte do dinheiro depositado na poupança dos brasileiros é direcionada para o financiamento habitacional.

• Taxas de Juros Limitadas: O SFH estabelece limites para as taxas de juros que podem ser cobradas nos financiamentos habitacionais, tornando-os mais acessíveis em comparação com outras formas de crédito imobiliário. Essas taxas são geralmente mais baixas do que as praticadas no mercado.

• Uso do FGTS: O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) pode ser utilizado para aquisição de imóveis no âmbito do SFH, o que facilita ainda mais o acesso à casa própria.

• Seguro Habitacional Obrigatório: O SFH exige a contratação de um seguro habitacional que protege o mutuário em caso de imprevistos, como morte ou invalidez.

• Valor do Imóvel: O SFH estabelece um limite máximo para o valor do imóvel que pode ser financiado dentro do sistema. Esse limite varia de acordo com a região do país.

• Amortização do Saldo Devedor: Os financiamentos do SFH podem ser amortizados de diferentes maneiras, sendo a mais comum a amortização pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), onde as parcelas mensais incluem juros decrescentes e amortização do saldo devedor.

• Finalidade Residencial: O SFH é destinado principalmente à aquisição, construção ou reforma de imóveis residenciais, não sendo utilizado para fins comerciais.

O SFH desempenha um papel importante na promoção da habitação no Brasil, tornando mais acessível para as famílias a compra da casa própria. Isso ajuda a impulsionar o setor imobiliário e contribui para a realização do sonho da casa própria para muitos brasileiros.

O que é Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)

O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) é um conjunto de regras e normativas financeiras no Brasil relacionadas ao financiamento de imóveis que não se enquadram nas condições do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Enquanto o SFH possui regras mais específicas e vantajosas para a aquisição de imóveis destinados à moradia, o SFI é voltado para operações de crédito imobiliário de valores mais altos, imóveis comerciais e outros casos que não se encaixam nos critérios do SFH.

Aqui estão algumas características do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI):

• Flexibilidade: O SFI oferece maior flexibilidade em termos de limites de financiamento e taxas de juros em comparação com o SFH. Isso o torna uma opção adequada para financiamentos de imóveis de alto valor, empreendimentos comerciais, terrenos e outras situações que não atendem aos critérios estritos do SFH.

• Maior Risco para o Mutuário: Como o SFI não segue as regras mais restritas do SFH, os financiamentos sob o SFI podem ter taxas de juros mais altas e exigir garantias mais substanciais. Isso significa que os mutuários podem estar sujeitos a um maior risco financeiro.

• Fontes Diversificadas de Recursos: Os recursos financeiros para operações no SFI podem ser provenientes de diversas fontes, incluindo depósitos a prazo, emissão de títulos imobiliários, entre outros. Isso amplia as possibilidades de captação de recursos para as instituições financeiras que atuam no mercado imobiliário.

• Menos Regulamentação: Em comparação com o SFH, o SFI tende a ter menos regulamentações e restrições governamentais. Isso permite que as instituições financeiras tenham maior liberdade na definição das condições dos financiamentos e taxas de juros.

• Aplicação Diversificada: O SFI pode ser aplicado em uma variedade de situações, incluindo aquisição de imóveis residenciais de alto padrão, investimentos em empreendimentos comerciais, projetos de construção, entre outros.

É importante observar que tanto o SFH quanto o SFI desempenham papéis importantes no mercado imobiliário brasileiro, atendendo a diferentes perfis de mutuários e tipos de imóveis. A escolha entre um e outro dependerá das necessidades específicas do mutuário e das características do imóvel a ser financiado.

E pelo SFI você pode financiar imóveis residenciais acima de R$ 1,5 milhão, ou qualquer outro tipo de imóvel que não se encaixe no SFH. 

 

 

Minha Casa Minha Vida

O programa "Minha Casa, Minha Vida" (MCMV) é uma iniciativa do governo federal brasileiro que visa facilitar o acesso à habitação e reduzir o déficit habitacional no país. O programa foi criado em 2009 e tem como foco principal atender a população de baixa renda, oferecendo condições mais acessíveis para a compra da casa própria. Aqui estão os principais pontos do programa:

• Faixas de Renda: O "Minha Casa, Minha Vida" é dividido em diferentes faixas de renda, que determinam as condições de financiamento e os subsídios disponíveis para os beneficiários. As faixas de renda vão desde famílias com renda mensal muito baixa até famílias com renda considerada média.

• Subsídios: Para as famílias de baixa renda, o programa oferece subsídios do governo, que podem reduzir significativamente o valor do imóvel a ser adquirido. O subsídio é uma espécie de desconto dado no preço do imóvel, o que torna o financiamento mais acessível.

• Taxas de Juros Reduzidas: O MCMV oferece taxas de juros mais baixas do que as praticadas no mercado para as famílias beneficiárias do programa. Isso ajuda a tornar o financiamento mais acessível e a reduzir o custo total do imóvel ao longo do tempo.

• Parcelas Acessíveis: As parcelas mensais do financiamento no âmbito do MCMV são calculadas de forma a serem acessíveis para as famílias de baixa renda, levando em consideração suas condições financeiras.

• Parceria com Empresas e Construtoras: O programa envolve parcerias com construtoras e empreendimentos habitacionais que se comprometem a construir unidades habitacionais adequadas às necessidades das famílias beneficiárias.

• Regularização Fundiária: Além de construir novas habitações, o MCMV também prevê a regularização fundiária de áreas ocupadas irregularmente, garantindo a segurança jurídica das famílias que vivem nessas regiões.

• Regras Específicas: O programa possui regras específicas e critérios de elegibilidade que variam de acordo com a faixa de renda e a região do país. Por isso, é importante verificar as condições e requisitos vigentes para participar do MCMV.

O "Minha Casa, Minha Vida" tem desempenhado um papel fundamental na promoção do acesso à moradia no Brasil, contribuindo para a redução do déficit habitacional e permitindo que muitas famílias realizem o sonho da casa própria. É importante destacar que o programa passou por diferentes fases e ajustes ao longo dos anos, por isso é essencial consultar as informações mais atualizadas e as regras vigentes junto aos órgãos responsáveis, como a Caixa Econômica Federal, que é uma das instituições financeiras que oferece financiamentos no âmbito do programa.

Pró- Cotista 

O Programa de Crédito Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) - Pró-Cotista é uma iniciativa do governo brasileiro que utiliza recursos do FGTS para oferecer financiamento habitacional com condições vantajosas para os trabalhadores que têm contas vinculadas ao FGTS. O programa tem como objetivo facilitar o acesso à casa própria e é uma das modalidades de financiamento imobiliário disponíveis no Brasil.

Aqui estão as principais características do Pró-Cotista:

• Público-Alvo: O programa é destinado a trabalhadores que possuem contas ativas ou inativas do FGTS. Isso significa que tanto quem está trabalhando atualmente quanto quem já trabalhou no passado e possui recursos em contas inativas do FGTS pode ser elegível para o Pró-Cotista.

• Taxas de Juros Atrativas: O Pró-Cotista geralmente oferece taxas de juros mais baixas em comparação com outras modalidades de financiamento imobiliário disponíveis no mercado. Essas taxas podem variar ao longo do tempo e são determinadas pelo Conselho Curador do FGTS.

• Limite de Financiamento: O valor máximo do financiamento pelo Pró-Cotista varia de acordo com a localização do imóvel e a renda do mutuário. Geralmente, é possível financiar até 80% do valor do imóvel em áreas urbanas e até 90% em áreas rurais.

• Uso do FGTS: O mutuário pode utilizar o saldo de sua conta do FGTS para compor o pagamento do financiamento, seja na entrada do imóvel ou para amortizar o saldo devedor.

• Prazo de Pagamento: O prazo de pagamento do financiamento pelo Pró-Cotista pode ser de até 360 meses (30 anos), o que permite parcelas mais acessíveis.

• Finalidade Residencial: O financiamento pelo Pró-Cotista é destinado exclusivamente para a aquisição de imóveis residenciais, não podendo ser utilizado para fins comerciais ou industriais.

• Regras Específicas: O programa possui regras específicas, que podem variar ao longo do tempo e de acordo com as políticas do FGTS. Portanto, é importante consultar as informações mais recentes junto à Caixa Econômica Federal ou aos órgãos responsáveis.

O Pró-Cotista é uma opção interessante para quem deseja comprar um imóvel com condições financeiras mais favoráveis, especialmente se você é um trabalhador com recursos no FGTS. No entanto, as condições do programa podem mudar, por isso é aconselhável verificar as informações atualizadas e as políticas em vigor junto à Caixa Econômica Federal ou ao órgão responsável pelo FGTS antes de solicitar o financiamento.

Sistemas de cobrança

 

Existem 4 sistemas de cobrança e você deve escolher um deles para ser aplicado no seu financiamento:

 

Tabela Price

 

A Tabela Price, também conhecida como Sistema Francês de Amortização, é um método de amortização de empréstimos ou financiamentos muito utilizado em todo o mundo, incluindo o Brasil. Esse sistema é amplamente empregado em financiamentos imobiliários e empréstimos de longo prazo, tanto no setor público quanto no privado. A principal característica da Tabela Price é que as prestações mensais são fixas ao longo de todo o período do empréstimo.

Aqui estão os principais aspectos da Tabela Price:

• Prestações Fixas: A característica mais marcante da Tabela Price é que as prestações mensais são constantes ao longo de todo o prazo do empréstimo. Isso significa que o mutuário paga a mesma quantia todos os meses, o que proporciona previsibilidade e facilita o planejamento financeiro.

• Amortização Crescente: Embora as prestações sejam fixas, a composição delas muda ao longo do tempo. No início do empréstimo, a maior parte da prestação é destinada ao pagamento de juros, enquanto a parte restante é utilizada para a amortização do saldo devedor. Com o passar do tempo, a parcela destinada aos juros diminui, e a parte da amortização aumenta.

• Cálculo dos Juros: Os juros são calculados mensalmente sobre o saldo devedor remanescente, que é a diferença entre o valor total do empréstimo e a quantia já amortizada.

• Valor Total do Empréstimo: Como as prestações são fixas, o valor total do empréstimo é conhecido desde o início. Isso facilita o planejamento do mutuário, pois ele sabe exatamente quanto pagará ao longo do prazo contratado.

• Fórmula de Cálculo: A Tabela Price é calculada com base na fórmula matemática que leva em consideração o valor do empréstimo, a taxa de juros e o número de prestações. A fórmula leva em conta a Matemática Financeira para determinar a parcela fixa mensal.

A Tabela Price é atraente para muitos mutuários porque oferece prestações fixas, facilitando o planejamento financeiro. No entanto, é importante observar que, no início do financiamento, a maior parte dos pagamentos é destinada aos juros, o que significa que a amortização da dívida é mais lenta nos primeiros anos. Isso faz com que o mutuário pague mais juros ao longo do tempo em comparação com outros métodos de amortização, como o Sistema de Amortização Constante (SAC), onde a parcela de amortização é constante, e os juros diminuem à medida que a dívida é paga. Portanto, a escolha entre a Tabela Price e outros métodos depende das preferências e necessidades individuais do mutuário.

 

Sistema de Amortização Constante (SAC)

SAC é a sigla para Sistema de Amortização Constante, que é um dos métodos mais comuns utilizados para calcular o valor das prestações em financiamentos, empréstimos e outros tipos de crédito. O SAC é especialmente utilizado em financiamentos imobiliários no Brasil, incluindo aqueles realizados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), como mencionado anteriormente.

No Sistema de Amortização Constante (SAC):

• Amortização Constante: A característica principal do SAC é que o valor da amortização (a parte do pagamento que reduz o saldo devedor) é constante ao longo de todo o período do empréstimo. Isso significa que a cada pagamento, uma parte igual do saldo devedor é paga, o que resulta em uma redução gradual da dívida.

• Juros Decrescentes: Enquanto a amortização é constante, os juros sobre o saldo devedor diminuem a cada período. Isso ocorre porque, à medida que o saldo devedor diminui com o pagamento das parcelas de amortização, os juros são calculados sobre um valor cada vez menor.

• Prestações Decrescentes: Como os juros são calculados sobre o saldo devedor em queda, as prestações mensais também diminuem ao longo do tempo. Portanto, as primeiras parcelas tendem a ser mais altas do que as últimas.

O SAC é popular em financiamentos imobiliários porque oferece uma previsibilidade maior para o mutuário, uma vez que as parcelas mensais têm valores decrescentes, tornando-as mais acessíveis com o tempo. Além disso, o fato de o valor da amortização ser constante ajuda a reduzir o prazo do empréstimo, uma vez que uma parte maior do pagamento é direcionada para a quitação do saldo devedor.

No entanto, é importante notar que, devido à forma como os juros são calculados, o montante total de juros pagos ao longo da vida do empréstimo no SAC tende a ser maior do que em outros sistemas, como o Sistema de Amortização Francês (Tabela Price), onde as prestações têm valores fixos e os juros são calculados sobre o saldo devedor restante. Portanto, a escolha entre SAC e outros métodos depende das preferências pessoais e das necessidades financeiras de quem está contratando o empréstimo.

 

Sistema de Amortização Crescente (SACRE)

 

O Sistema de Amortização Crescente (SACRE) não é um sistema de amortização amplamente conhecido ou utilizado no Brasil ou em outros lugares. Pode haver alguma confusão de terminologia aqui, pois geralmente se fala sobre o Sistema de Amortização Constante (SAC) e não sobre o SACRE. Vou explicar o Sistema de Amortização Constante (SAC) para esclarecer.

O Sistema de Amortização Constante (SAC) é um método de amortização de empréstimos e financiamentos em que a parte da prestação referente à amortização do principal é constante ao longo de todo o prazo do empréstimo. Aqui estão as principais características do SAC:

• Amortização Constante: No SAC, o valor da amortização, ou seja, a parte do pagamento que é destinada a reduzir o saldo devedor, é constante em cada período. Isso significa que a cada prestação, uma quantia fixa é usada para pagar a dívida principal.

• Juros Decrescentes: Os juros são calculados mensalmente com base no saldo devedor remanescente. Como a amortização é constante, os juros diminuem a cada período, já que o saldo devedor está encolhendo.

• Prestações Decrescentes: Como os juros diminuem ao longo do tempo, as prestações mensais também diminuem. Portanto, as primeiras parcelas tendem a ser mais altas em termos absolutos do que as parcelas posteriores.

O SAC é atraente para muitos mutuários porque permite que eles paguem uma parte crescente do principal a cada mês, acelerando a redução do saldo devedor e economizando em juros ao longo do prazo do empréstimo.

Se você estava se referindo a um sistema específico chamado SACRE, ele pode ser menos conhecido ou utilizado, e pode ter características distintas das do SAC. Em geral, é importante entender o sistema de amortização específico que está sendo oferecido em um contrato de empréstimo ou financiamento, pois as características e os impactos financeiros podem variar significativamente entre os diferentes métodos de amortização.

 

Financiamento com IPCA

 

O financiamento com IPCA é uma modalidade de financiamento imobiliário que utiliza o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) como referência para o cálculo das parcelas e dos saldos devedores. O IPCA é o índice oficial de inflação no Brasil, medido pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), e é usado para reajustar preços e contratos.

A principal característica do financiamento com IPCA é a atualização das parcelas e do saldo devedor com base na variação do IPCA. Isso significa que as parcelas do financiamento podem aumentar ou diminuir de acordo com a inflação, tornando-as mais alinhadas com o poder de compra do dinheiro ao longo do tempo. Aqui estão os principais pontos desse tipo de financiamento:

• Parcelas Variáveis: As parcelas mensais do financiamento com IPCA são reajustadas periodicamente com base na variação do IPCA. Isso significa que, em meses de maior inflação, as parcelas podem aumentar, enquanto em meses com inflação mais baixa, as parcelas podem diminuir.

• Redução do Saldo Devedor Real: Devido à correção das parcelas com base na inflação, o saldo devedor real do financiamento tende a diminuir ao longo do tempo, mesmo que as parcelas mensais variem. Isso pode ser uma vantagem para o mutuário, pois ele está pagando menos em termos reais.

• Taxas de Juros Fixas ou Variáveis: O financiamento com IPCA pode ter taxas de juros fixas ou variáveis. Quando as taxas de juros são fixas, a única variação nas parcelas é devida à correção pelo IPCA. Se as taxas de juros são variáveis, as parcelas também podem ser afetadas por mudanças nas taxas de juros de referência, como a taxa SELIC.

• Risco de Inflação: Um dos principais riscos desse tipo de financiamento é o risco de inflação. Se a inflação aumentar significativamente durante o período do financiamento, as parcelas também podem aumentar consideravelmente, o que pode impactar negativamente o orçamento do mutuário.

• Possibilidade de Taxas Menores: Em alguns casos, o financiamento com IPCA pode oferecer taxas de juros mais baixas do que outras modalidades de financiamento, como aquelas atreladas à Taxa Referencial (TR) ou com juros pré-fixados. Isso pode torná-lo uma opção atraente para mutuários que desejam aproveitar taxas mais competitivas.

É importante ressaltar que, antes de optar por um financiamento com IPCA ou qualquer outra modalidade, é fundamental entender completamente os termos e condições do contrato, considerar o seu perfil financeiro e a sua tolerância ao risco de inflação. Além disso, é aconselhável consultar um profissional financeiro ou um especialista em financiamentos para obter orientações específicas com base na sua situação individual.